Nowe

perspektywy

ZAUFALI NAM

Stwórz z nami wyjątkową społeczność.
Dołącz do grona naszych najemców.

  • Europa

    Centralne położenie w Europie Środkowej umożliwia szybkie przemieszczanie się

    • 3 PORTY LOTNICZE

      w promieniu 100 km od Katowic

    • 185 POŁĄCZEŃ

      oferują 3 międzynarodowe porty
      lotnicze: w Katowicach, Krakowie
      oraz Ostrawie

    • 4,8 mln PASAŻERÓW

      obsłużono w Katowice Airport

    • 6,8 mln PASAŻERÓW

      obsłużono w Kraków Airport

  • Region

    Dogodna lokalizacja w układzie krajowym i europejskim oraz wysokiej jakości sieć transportowa

    • 2,3MLN

      mieszkańców na całym
      obszarze aglomeracji

    • 1 585 KM2

      terenu zurbanizowanego

    • 45 MIN

      do Krakowa, polskiej stolicy kulturalnej
      oraz sektora nowoczesnych
      usług biznesowych

  • 9 listopada 2021

    Co-working i flex dla każdego?

    Sektor biurowy od kilku lat dynamicznie się rozwija, stale dostosowując ofertę do nowych potrzeb i oczekiwań najemców, pandemia tylko przyspieszyła dynamikę tych zmian. Firmy zostały zmuszone do przemodelowania systemu pracy, a co za tym idzie, zmiany podejścia do wynajmowania powierzchni biurowych. Dzięki temu, w ostatnim czasie co-working i flex zyskały sporo na atrakcyjności. Z badań przeprowadzonych przez Workplace na zlecenie TDJ wynika, że rozwiązania flex mają w sobie potencjał i w przyszłości mogą zyskać dużą popularność na rynku nieruchomości komercyjnych. W samych Katowicach w 2021 roku przybyło ponad 3 tys. mkw. przestrzeni elastycznych.

    Więcej

    Dziś biuro w prestiżowym biurowcu może wynająć mikro przedsiębiorca, freenalcer na co do niedawna mogły sobie pozwolić wyłącznie duże firmy i korporacje międzynarodowe. Podpisując umowę z krótkim okresem wypowiedzenia, można mieć obecnie do dyspozycji podobne rozwiązania w zakresie funkcjonalności, wystroju i wygody korzystania z poszczególnych przestrzeni on-demand, jak w przypadku tradycyjnego najmu.  Elastyczność w kontekście najmu powierzchni biurowych dla każdego użytkownika oznacza zgoła coś innego. Nowe, atrakcyjne powierzchnie elastyczne tworzone przez właścicieli budynków biurowych są postrzegane jako wartościowe nie tylko z perspektywy przyszłych użytkowników, lecz także przez tych, którzy na co dzień  korzystają ze standardowych biur. Wprowadzają bowiem do budynków dynamikę, a także pobudzają społeczność do networkingu, nawiązywania relacji i integracji. Do kogo zatem przemawia oferta biur elastycznych?

    Użytkownicy przestrzeni elastycznych

    Zespół Workplace przeanalizował w II połowie 2020 roku rynek przestrzeni co-workingowych w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, co pozwoliło na wyszczególnienie czterech głównych grup ich użytkowników: Prestiżowych, Pragmatycznych, Wędrujących i Domowych. W badaniu uwzględniono wymagania i konkretne motywacje firm i przedsiębiorców do korzystania z elastycznych przestrzeni biurowych, na bazie aktualnych doświadczeń i zaistniałych potrzeb. Zgodnie z wynikami badań, obecnie użytkownikami powierzchni flex na rynku GZM są niezbyt liczne grupy Prestiżowych  i Wędrujących. Jednak potencjał rozwiązań elastycznych zauważają z kolei Domowi i Pragmatyczni. Czym charakteryzują się przedstawiciele poszczególnych grup?

    Do grona Prestiżowych należą samowystarczalne, stabilne i zazwyczaj duże firmy, często korporacje międzynarodowe, z powodzeniem wdrażające nowoczesne modele pracy, tj. praca hybrydowa. Są one przyzwyczajone do wysokiego standardu biur (parametry budynku muszą spełniać ich globalne wytyczne), stąd biurowce klasy A, z umową najmu na okres  5-7 lat, są dla nich oczywistym wyborem. Są to firmy świadome poziomu kosztów, które się z tym wiążą. Ważny jest dla nich prestiż biura i lokalizacji, który potwierdza ich siłę, status i pozycję. W obliczu pandemii i pracy hybrydowej poszukują nowej formuły najmu: wskazują wielkie korzyści dla opcji optymalizacji najmu powierzchni – łatwego rozszerzania lub zmniejszania powierzchni biurowej, najmu krótkookresowego, związanego z konkretnymi projektami czy wynajmu dodatkowych sal konferencyjnych w budynku, w którym mają swoją siedzibę główną.

    Pragmatyczni to z kolei małe i średnie firmy, zazwyczaj z przewagą polskiego kapitału. Cechuje je pragmatyzm – skupiają się na dobrym stosunku jakości do ceny. Budują wizerunek stabilnej firmy poprzez posiadanie własnego biura, jednak nie szukają przestrzeni w biurowcach klasy A, jak Prestiżowi. Zdecydowanie preferują tańsze, jednak bardzo dobre jakościowo rozwiązania.

    Kolejna grupa użytkowników to Wędrujący, do której zaliczają się freelancerzy lub mikroprzedsiębiorstwa, które są spokojne o swoją stabilność finansową. Chętnie pracują poza domem, wynajmując np. miejsce do pracy w biurze dzielonym, z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Coraz bardziej są otwarci na nowe możliwości, lubią przebywać wśród ludzi i szukają szansy na budowanie relacji biznesowych. Możliwości rozwoju swojego biznesu upatrują w interakcji z różnymi środowiskami i firmami, chętnie czerpiąc inspiracje od innych.

    Co innego Domowi, których reprezentują głównie freelancerzy, czasem mikroprzedsiębiorstwa i małe zespoły. Na co dzień dbają o minimalizowanie kosztów prowadzenia działalności, dlatego też pracują w domu – bez zobowiązań i dodatkowych obciążeń. Innym czynnikiem decydującym o pozostaniu w lokalu mieszkaniowym jest brak wyraźnej potrzeby posiadania biura, w związku z brakiem konieczności odbywania spotkań z klientami i kontrahentami na żywo – 84% firm w tej grupie deklaruje brak dodatkowych potrzeb przestrzennych poza własnym mieszkaniem.

    Wyobrażenia  zamiast realnych doświadczeń

    Na temat powierzchni elastycznych krąży wiele mitów. Z raportu Workplace wynika, że niewielu respondentów korzystało dotychczas z rozwiązań flex, stąd ocena tych rozwiązań nie zawsze wynika z wiedzy i doświadczenia. Zazwyczaj najbardziej przeraża to, czego się nie zna lub czego się nie rozumie, mogą się wtedy pojawiać fałszywe przekonania. Czego najczęściej dotyczą? Utarło się na przykład mówić, że coworking jest dla startupów albo, że korzystają z niego firmy, których nie stać na biuro, podczas gdy na całym świecie jest ponad 1,7 mln użytkowników biur elastycznych. Na co dzień chętnie korzystają z nich tacy giganci jak Google, Facebook, Samsung czy Coca-Cola, zatem stwierdzenie, że coworking to miejsce dla młodych, kreatywnych, a nie miejsce na poważny biznes też nie znajduje potwierdzenia. Pracownicy dużych korporacji, wcześniej zamknięci w tradycyjnych biurach, dzisiaj chętnie otwierają się na współpracę w ramach przestrzeni elastycznych. Doceniają możliwość kontaktu z innymi profesjonalistami, wymianę wiedzy i doświadczeń, co pomaga w tworzeniu innowacyjnych rozwiązań i wprowadzaniu w życie kreatywnych pomysłów.
    Pojawiają się też głosy, że co-working jest jak apartament w hotelu z łazienką na korytarzu. Fakt, jest to przestrzeń tworząca nieco luźniejszą niż tradycyjne biuro atmosferę. Jednak sprzyjająca integracji otwarta przestrzeń (która na życzenie klienta może zostać wydzielona), strefy wspólne tj. kuchnie, sale konferencyjne czy chillroom’y wpływają pozytywnie na pracowników i efektywność ich pracy. Co motywuje poszczególne grupy użytkowników do skorzystania z rozwiązań typu co-working i flex, a co sprawia, że się do nich jeszcze nie przekonali?

    Korzyści i wyzwania związane z rozwiązaniami flex

    Przez każdą z grup inne elementy są postrzegane jako wartość dodana. W tradycyjnym modelu najmu trudno zaspokoić niektóre potrzeby użytkowników, jest zatem otwarta furtka dla rozwiązań elastycznych. Niemniej jednak, w percepcji respondentów, co-worki i flexy mają też swoje minusy, co powstrzymuje organizacje i przedsiębiorców przed korzystaniem z tego typu powierzchni.

    Motywacją dla Prestiżowych jest w dużej mierze chęć podkreślenia statusu i budowanie wizerunku stabilnej, dojrzałej i dobrze prosperującej firmy. Stawiają na elastyczność w dobieraniu i odejmowaniu przestrzeni w perspektywie miesięcy i lat. Zależy im na wynajmie przestrzeni tymczasowej w trakcie budowy docelowego biura, możliwości zapewnienia biur satelickich pracownikom czy możliwości  ulokowania dodatkowych zespołów przy dynamicznym rozwoju firmy lub do poszczególnych projektów. W związku z tym wiele korporacji deklaruje, że obecność co-workingu w budynku biurowym może być kluczową motywacją do podjęcia decyzji o wyborze siedziby. Jeśli chodzi o obawy dotyczące wyboru tego typu rozwiązań, Prestiżowi podnoszą kwestie związane z zachowaniem bezpieczeństwa i poufności oraz dotyczące możliwości przejmowania ich pracowników. Boją się utraty odrębności własnej kultury organizacyjnej oraz braku zachowania standardu korporacyjnego w wyposażeniu. Odczuwają również dyskomfort wynikający z perspektywy przebywania wśród nieznajomych.

    Jeśli chodzi o Pragmatycznych, dla których prestiż również ma duże znaczenie, rozwiązania elastyczne kuszą ich wyglądem biur i otoczenia, stanowiących wizytówkę ich firm. Dostrzegają realne korzyści, uzasadniające wyższe koszty najmu – m.in. serwisowanie biura, brak dodatkowych kosztów obsługi, możliwość zorganizowania spotkania z klientami w reprezentacyjnej lokalizacji i strefie. Doceniają również proste, intuicyjne rozwiązania, które odejmują pracy właścicielom (bezobsługowość) oraz możliwość zdobywania kontaktów, rozwoju biznesu czy uczestnictwo w branżowych eventach. Jednak poczucie własności, kontrola nad swoim otoczeniem oraz konieczność optymalizacji kosztów są dla nich niezwykle istotne, stąd wahają się z podjęciem decyzji związanej z wynajmowaniem biur w ramach co-worków czy rozwiązań flex.

    Dla Wędrujących freelancerów i mikroprzedsiębiorców natomiast liczy się głównie możliwość nawiązywania relacji biznesowych – zdobywania kontaktów z inwestorami i potencjalnymi klientami oraz udział w szkoleniach i wydarzeniach networkingowych. Obawiają się poczucia dystansu i nadmiernego prestiżu w biurowcach klasy A. Za to przekonują ich niskie koszty połączone z krótkookresową umową oraz dostosowanie do zmieniających się potrzeb i elastyczność korzystania z przestrzeni do pracy czy spotkań.

    Domowi zazwyczaj nie wiedzą, co to jest co-working czy przestrzeń flex i nie orientują się w możliwościach rynkowych oraz potencjalnych korzyściach z takich rozwiązań. Tych, którzy o nich słyszeli, przekonuje perspektywa posiadania komfortowego stanowiska pracy i reprezentacyjnego miejsca do spotkań z klientami. Jednak  barierą są dla nich potencjalne wysokie koszty wynajmowania powierzchni biurowej.

    Coraz większa liczba firm wynajmujących powierzchnie biurowe, rozważa rozwiązania elastyczne jako alternatywę dla długookresowych umów najmu. Zdaniem autorów raportu, połowa respondentów nie ma jednak wyobrażenia o potencjalnych korzyściach i wyzwaniach związanych z biurami serwisowanymi, a 2/3 firm z sektora mikro, małych i średnich przedsiębiorstw wynajmuje dziś na potrzeby biurowe lokale mieszkaniowe. By zaistnieć w świadomości potencjalnych najemców, niezbędna jest zatem edukacja mająca na celu przedstawianie walorów tych rozwiązań, które są w wielu wypadkach bardziej ekonomiczne i funkcjonalne niż tradycyjne biuro.

  • 3 listopada 2021

    Sprawne zarządzanie budynkiem realną korzyścią dla najemców

    Czy obiekt biurowy może generować oszczędności? Jak dbać o niego aby służył jak najdłużej najemcom? Jak ważna jest współpraca pomiędzy Property Managerem i Facility Managerem? O tym wszystkim opowie Marta Jełowicka- Gabor Property Manager w TDJ Estate oraz Paweł Zięba, Facility Manager w firmie FM Solutions pracujący na co dzień w biurowcu .KTW I.

    Więcej

    Co jest kluczowe w pracy Facility Manager i Property Managera i jak to się przekłada na funkcjonowanie obiektu biurowego?

    Paweł Zięba, Facility Manager: Na pewno jest to kompleksowa znajomość instalacji technicznych budynku, która wpływa na jego sprawne działanie oraz szybką identyfikacje problemów bądź nieprawidłowej pracy poszczególnych systemów. Kolejnymi istotnymi czynnikami są  czas reakcji oraz skuteczność działań pozwalają one na obniżenie kosztów operacyjnych budynku oraz podniesienie komfortu pracy najemców. Znajomość oraz zrozumienie zasady działania instalacji ekologicznych takich jak freecooling i preheating oraz instalacji adiabatycznych wykorzystywanych do chłodzenia, nawilżania powietrza ma kluczowe znaczenie przy pełnym wykorzystaniu ich potencjału. Przekłada się to bezpośrednio na optymalizację zużycia energii oraz ciepła, a co za tym idzie zmniejszenie emisji CO2 generowanej przez budynek. Przynosi tym samym wymierne korzyści finansowe a także wizerunkowe dla danego obiektu, szczególnie w dobie przemian energetycznych zachodzących w Europie.

    Marta Jełowicka – Gabor,  Property Manager: Z perspektywy Property Managera i w nawiązaniu do tego co mówi Paweł niezbędny jest stały kontakt z najemcami i jasna komunikacja tego, co dzieje się w danym czasie w obrębie budynku, który użytkują. Wszystkie kwestie o których wspomina Paweł dla laika brzmią obco. Naszym zadaniem jest takie przekazywanie tych informacji, żeby każdy miał poczucie pełnego zrozumienia  i stałej kontroli nad bezpieczeństwem i komfortem swojej pracy. Nie do przecenienia jest tutaj oczywiście aspekt finansowy – optymalizacja pracy instalacji budynkowych to rzeczywiste oszczędności w opłatach ponoszonych przez najemców. 

    Jednym z zadań zarówno Facility Managera jak i Property Managera jest utrzymanie instalacji budynkowych w jak najlepszej kondycji. Dlaczego tak ważne jest terminowe wykonywanie przeglądów sprzętu i instalacji?

    J-G : Dla nas jako inwestora zawsze najważniejsze będzie zdrowie, bezpieczeństwo i komfort użytkowników. Dbanie o terminowość wykonywania przeglądów wszystkich systemów i instalacji jest niezwykle istotne ze względu na samopoczucie osób przebywających w budynku tzw. well-being. Kluczowe jest tutaj utrzymywanie w najlepszym możliwym stanie instalacji odpowiedzialnych za powietrze, którym oddychamy, temperaturę, w której pracujemy czy jakość wody. Oczywistym jest, że zgodne z PPM (Planted Preventive Maintanance) przeprowadzanie wszelkich serwisów i przeglądów instalacji wpływa na ich bezawaryjne funkcjonowanie, ekonomiczne podejście do zużywanych zasobów a co za tym idzie realne oszczędności. Dlatego tak ważna jest dobra koordynacja pomiędzy zarządcą budynku, właścicielem a Facility Managerem. Rozplanowanie kalendarza przeglądów, skrupulatne dotrzymywanie terminów jest w tym przypadku kluczowe.

    P.Z. :  Z punktu widzenia Facility Managera terminowe wykonywanie przeglądów sprzętu ma bezpośredni wpływ na ekonomiczną i bezawaryjną pracę, co przekłada się na brak przestojów w funkcjonowaniu budynku. To z kolei ma bezpośrednie przełożenie  na komfort pracy najemców oraz ograniczenie strat związanych z zamknięciem biura. Regularne przeglądy mają również wpływ na przedłużenie żywotności urządzeń, a co za tym idzie na oszczędności. Prawidłowo utrzymywana infrastruktura techniczna ma bezpośredni wpływ na bezpieczeństwo oraz zdrowie ludzi pracujących na budynku – instalacje wentylacji, wodno-kanalizacyjne oraz SSP mają tu fundamentalne znaczenie.

     Jak często powinniśmy wykonywać przeglądy instalacji?

    P.Z. : Tak naprawdę to warto to robić codziennie. Regularne obchody skracają czas w jakim identyfikowane są usterki bądź nieprawidłowa praca sprzętu. Ma to ogromny  wpływ na maksymalne ograniczenie ewentualnego uszkodzenia urządzeń, co przekłada się na mniejsze koszty eksploatacyjne, ekonomiczną pracę oraz przedłużenie czasu działania, a w efekcie końcowym ograniczenie kosztów działalności budynku.

    J-G: Tak jak wspomniał Paweł, ważne abyśmy nie tylko stosowali się do ustawowo czy umownie nałożonych terminów związanych z przeglądem lub serwisem ale również sami wykazywali w tym aspekcie proaktywne działania. W końcu dbając o instalacje dbamy o serce naszego budynku, o to żeby było ono zdrowe, prawidłowo funkcjonowało i służyło nam przez lata.

    Jaka w tym procesie rola podwykonawców?

    J-G: Na obiekcie .KTW I naszym bezpośrednim podwykonawcą jest firma FM Solutions. Nie wyobrażam sobie, abyśmy z Pawłem nie współpracowali na każdym poziomie i w każdej płaszczyźnie związanej z obsługą techniczna obiektu. Nasze zakresy obowiązków i zadań mają wiele punktów styku, nie raz jesteśmy od siebie zależni a decyzje jednej ze stron mają istotny wpływ na drugi podmiot. Dlatego też partnerskie podejście, profesjonalizm, a nie raz także asertywność są kluczowe w naszych relacjach.

     P.Z. : Z kolei FM Solutions dzięki wieloletniemu doświadczeniu może pochwalić się siecią sprawdzonych podwykonawców, których system i sposób pracy dobrze znamy i możemy za niego odpowiadać, ale także przez ten czas zbudowaliśmy z nimi długotrwałe relacje.  Nie ukrywajmy, że utrzymywanie dobrych, partnerskich relacji z podwykonawcami wpływa pozytywnie nie tylko na jakość, ale również terminowość wykonywanych prac.

    Co daje realne oszczędności najemcom?

    P.Z.: Przede wszystkim optymalizacja zużycia mediów pod kątem indywidualnych potrzeb najemców poprzez wykorzystanie zaawansowanych opcji programów czasowych BMS. Wpływa to bezpośrednio na ograniczenia zużycia oraz minimalizację start na powierzchniach nieużytkowanych w danym momencie. Przekłada się to bezpośrednio na koszty użytkowania powierzchni najmu oraz części wspólnych budynku.

    J-G: Ja dodam, że również nie bez znaczenia jest zastosowanie nowoczesnych, przyjaznych środowisku, innowacyjnych rozwiązań i instalacji, a o ten aspekt należy zadbać już na etapie planowania i projektowania inwestycji. W konsekwencji pozwalają one na zaprogramowanie optymalnych warunków pracy na powierzchniach najmu. Na koniec chyba najważniejszy element tej układanki – ludzie, którzy swoją pracą i zaangażowaniem będą dbać o instalacje ich regularne serwisowanie i monitorowanie swoją pracą przedłużą ich żywotność, co istotnie wpływa na bezpieczeństwo i wzrost oszczędności najemców.

TDJ

Od kilku lat TDJ konsekwentnie prowadzi proces dywersyfikacji portfela branż, w których realizuje swoje projekty inwestycyjne

Czytaj więcej

Kontakt

Social media